Droit immobilier > Acquisition / Vente d'immeubles

Simple en son principe en vertu des dispositions de l’article 1583 du Code Civil qui énonce que la vente se réalise par l’accord des parties sur la chose et sur le prix, la vente immobilière est une opération compliquée soumise à des délais de rétractation pour les particuliers compte tenu de son importance,  et le plus souvent à des conditions suspensives ou résolutoires.

Elle nécessite un certificat de mesurage, des diagnostics de plus en plus nombreux (exposition au plomb, à l’amiante, aux termites, des risques naturels et technologiques, de performance énergétique, de l’installation de gaz).

Il est d’usage, lorsqu’une vente immobilière est conclue, de procéder en 2 étapes : d’abord la signature d’un avant-contrat, puis celle de l’acte authentique de vente, devant notaire.

L’avant-contrat

En général constitué par une vente sous convention suspensive, il peut également s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat.

La vente sous conditions suspensives engage les parties si les conditions se réalisent ou si celui pour qui elles sont stipulées y renonce, tandis que l’inobservation d’une promesse se résout en dommages et intérêts.

Les conséquences sont donc radicalement différentes.

Les exemples les plus fréquents de difficultés concernant ce type d’affaires sont les suivants :

• la superficie du bien est inférieure à celle annoncée ;
• l’acheteur tente de ne pas payer sa commission à l’intermédiaire et conclut directement la vente avec le vendeur ;
• Des travaux de gros œuvre touchant les parties communes ont été effectués par le vendeur sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;
• l’acheteur essaie de rompre la vente après l’expiration du délai de rétractation
• le vendeur refuse de restituer le dépôt de garantie en contestant le fait que les conditions suspensives n’ont pas été levées ou en indiquant qu’elles ne l’ont pas été du seul fait de l’acquéreur;
• le vendeur vend le bien une deuxième fois à un prix plus élevé ;
• des servitudes non déclarées grèvent le bien (droit de passage sur un terrain, servitude de vue, etc.)

Ce sont les stipulations de l’acte initial qui permettront de résoudre ces difficultés.

Il est donc nécessaire de bien les comprendre ainsi que leur portée avant de les signer.

L’acte définitif

Il intervient une fois que sont levées toutes les conditions suspensives afférentes aux divers droits de préemption, aux conditions de financement de l’acquisition, etc. et reprend les clauses de l’avant contrat en leur donnant force exécutoire dans la mesure où un acte notarié a la valeur d’un jugement définitif.

Sauf exception et accord express des parties, l’acte définitif ne contient pas de variation par rapport à l’acte initial.

A NOTER: en cas d’achat d’un bien en copropriété, les dispositions de l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoient que toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot (sauf caves, garages, emplacements de stationnement) doit en mentionner la superficie à peine de nullité.

L’action doit être intentée au plus tard dans un délai d'un mois à compter de l'acte authentique.

Si l'acte authentique mentionne la superficie du bien vendu, l’acquéreur est déchu de son droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.

Nous vous assistons et vous représentons lors de la rédaction des actes et si nécessaire agissons en justice pour défendre vos droits dans les :

• actions en responsabilité contre un promoteur immobilier,
• actions en réalisation de vente ou en dommages et intérêts,
• actions entre les parties ou l’intermédiaire immobilier