Gérance de fonds de commerce, avocat Paris 7

Le cabinet EMANUELLI vous conseille et vous assiste dans la négociation, la rédaction et le suivi de ce type de contrat.

Par ce contrat, le propriétaire d'un fonds de commerce permet au locataire-gérant d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls en contrepartie d'une redevance.

 

C’est un moyen fréquent de préparer une cession : le futur acheteur peut commencer un commerce sans avoir à acquérir immédiatement un fonds et apprécier la viabilité de l'entreprise, tandis que le propriétaire conserve la propriété du fonds tout en s’assurant un revenu, lorsqu'il ne souhaite plus ou n'est pas en mesure de l'exploiter personnellement (pour raisons d’âge ou de santé par exemple). En outre, lors de la conclusion du contrat, il n'est pas immédiatement imposé sur les bénéfices et les plus-values et n'a donc pas à supporter les contraintes fiscales d'une cession.

 

Les redevances perçues doivent être déclarées par le propriétaire comme un revenu commercial et sont déductibles du bénéfice du gérant.

 

Ce peut être également l’occasion d’une transmission successorale, le ou les parents conservant la propriété du fonds tout en permettant à leur(s) enfant(s) de prendre graduellement en main la gérance du fonds, tout en gardant un œil, moyennant une redevance à fixer librement entre eux.

 

En cas de cession au locataire gérant, si le fonds était propriété d’un entrepreneur individuel ou appartenait à une société relevant de l'impôt sur le revenu (type SARL de famille ou Eurl dans certains cas), les plus-values dégagées peuvent être totalement (jusqu’à 300.000€) ou partiellement exonérées (entre 300 000 et 500 000€) au titre de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité.

 

Elles peuvent même être totalement exonérées en cas de retraite concomitante du propriétaire.
 
Dans tous les cas, les droits d'enregistrement sont dus, sur la vente du fonds, au-delà d’un prix de cession de 23.000€.

 

A l’occasion, certains propriétaires de fonds, notamment lorsqu’ils connaissent bien ou font confiance au repreneur, afin de toucher plus que la simple redevance, s’associent dans une société avec le gérant afin de toucher, en outre, des dividendes. Dans ce cas, la vente ultérieure du fonds pourra incidemment se faire par cession des parts ou actions de la société.

 

Cependant ce type de contrat n’est pas sans risques lorsqu’il arrive à son terme :

• Le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve et peut l’avoir vu péricliter du fait d’un locataire-gérant de mauvaise qualité,

• tandis que le locataire-gérant sérieux aura renforcé, par sa compétence, la valeur d'un fonds qu'il devra ensuite éventuellement acquérir plus cher.

• A défaut de cession, si le propriétaire a conservé son identité et que son activité a été maintenue, il devra reprendre les contrats de travail en cours des salariés du locataire.

• Le locataire gérant n'est propriétaire de rien en fin de contrat, et n'a droit à aucune indemnité même s'il a fait fructifier le fonds.

• Afin d’éviter la pratique des cessions déguisées en gérance, les impôts considèrent qu'il y a cession déguisée, en cas de « gérance-vente » lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que les redevances mensuelles sont imputées sur le prix de la vente finale.

• Le propriétaire du fonds est solidairement responsable avec le gérant des impôts directs dus par celui-ci en raison de son activité, ainsi que des dettes contractées avant l’expiration d’un délai de six mois suivant la publication de la location.

Chaque situation doit donc faire l'objet d'une étude attentive et des clauses appropriées doivent être rédigées.

 

Les conditions de la location gérance

• Concernant le propriétaire du fonds :
   
  Depuis une ordonnance du 25 mars 2004 il n’est plus nécessaire d’avoir été commerçant ou artisan pendant 7 ans.
  
  Toutefois, il faut avoir exploité personnellement le fonds pendant deux ans au moins.
  
  L'article L144-5 du code du commerce prévoit quelques exceptions à cette obligation par exemple :
  - les héritiers ou légataires d'un propriétaire décédé,
  - le conjoint qui reçoit le fonds dans le cadre de la dissolution de son régime matrimonial s’il a participé à l'exploitation pendant au moins 2 ans
  
  En toute hypothèse, si nécessaire, le cabinet EMANUELLI soutient les requêtes aux fins d’autoriser le propriétaire du fonds de commerce à le louer si le délai d’exploitation du fonds n’est pas rempli.
  
  A noter : le loueur doit s’assurer que son bail permet la location-gérance et à défaut demander l'autorisation du propriétaire des murs sinon il risque une résiliation du bail sans indemnité.

 

• Concernant le locataire :
  
  Il doit ne pas être interdit d’exercer une activité commerciale.
  S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.
  S'engager à conserver sa destination au fonds, c'est-à-dire la même activité.

 

Eléments essentiels du contrat

 

La liberté contractuelle prévaut. En conséquence :

 

La durée est librement fixée entre les parties et même si elle est généralement limitée à 1 an renouvelable tacitement, elle peut être indéterminée.

 

Les redevances sont librement négociées et peuvent être soit fixes soit proportionnelles aux résultats ou au chiffre d’affaire, elles sont le plus souvent trimestrielles mais peuvent être versées selon n’importe quelle périodicité.

 

Elles ne sont pas soumises aux cotisations sociales, sauf CSG et CRDS si celui qui les perçoit exerce une activité dans le fonds loué (cas d’un fonds confié en location-gérance à une société constituée par le propriétaire).

 

Un dépôt de garantie est d’usage, mais non obligatoire.

 

Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.